Huissier de justice pour la rédaction de bail commercial

Les équipes de GMBG Huissier située à Marseille 7^ème, vous présentent notre expertise dans la rédaction de bail commercial et vous donnent toutes les clés à connaître sur ce sujet complexe.

L’objectif d’un contrat de bail commercial

La rédaction d’un contrat de bail commercial permet de mettre à disposition un local commercial à un locataire, en contrepartie du paiement d’un loyer. Il est important de savoir que si le bail commercial est rompu par le propriétaire, les locataires sont protégés et reçoivent une indemnité d’éviction. Cette dernière est substantielle dans son montant et est dissuasive car elle vise à réparer la perte de clientèle issue du changement de local par le commerçant.

Les conditions de validité d’un bail commercial

Propriétaire et locataire doivent remplir 4 conditions légales pour pouvoir réaliser un bail commercial :  

• Le local concerné doit être administrativement affecté à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale
• Les lieux doivent obligatoirement servir à l’exploitation d’un fonds de commerce, c’est à dire disposer notamment d’une clientèle, et le preneur doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)
• Dans le contrat en question doivent figurer « un état des risques naturels et technologiques » ainsi que la répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur.
• Le caractère commercial du bail ne dépend que du bail lui-même : si un locataire ayant signé un bail non commercial exerce néanmoins une activité commerciale dans le local loué, le bail ne devient pas pour autant commercial et ne profite donc pas du statut des baux commerciaux

Les obligations du bailleur d’un bail commercial

• Le bailleur est tenu de délivrer un local en bon état d’usage et de réparations lors de la signature du bail, mais également tout au long de l’exécution de celui-ci (Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 10 septembre 2020, n° 18-21890). En cas d’impossibilité d’exploiter son fonds de commerce, le locataire peut demander réparation au bailleur sur le fondement de son obligation de délivrance, même si les désordres invoqués sont structurels et affectent les parties communes de l'immeuble (Cass. 3e civ. 3-12-2020 n° 19-12.871). Il est obligatoire de réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie. Nous vous recommandons de faire réaliser l’état des lieux par un huissier de justice. En l’absence d’état des lieux, le local sera présumé avoir été reçu mais aussi restitué en bon état : le dépôt de garantie devra donc être intégralement restitué au locataire.

• Le bailleur ne doit pas gêner le locataire du local commercial: que cela soit le bailleur, ses employés ou les autres locataires, ils ne doivent rien faire qui pourrait empêcher le commerçant de jouir normalement du local commercial (pas d’interdiction d’accès, pas de coupe du chauffage ou de l’électricité etc.). Si ces cas se produisent, le locataire pourra exiger en justice la cessation du trouble, réclamer la remise en état des lieux ou une diminution du loyer, ou encore demander la résiliation du bail commercial et le versement de dommages et intérêts.

• Le bailleur doit garantir les vices cachés du local commercial: c'est-à-dire tous les défauts qui pourraient empêcher l'utilisation des locaux, même s'il n'en avait pas connaissance lors de la signature du bail : humidité importante, infiltrations d'eau, grave défaut de construction...

Les obligations du locataire d’un local commercial 
 

• Le locataire d’un bail commercial a l’obligation de payer le loyer et les charges: en cas de non-paiement de loyer, le bailleur peut demander le règlement de la dette dans un délai légal de 5 ans. Le bailleur doit remettre au locataire une quittance de loyer.

• Le locataire a l’obligation d’utiliser le local commercial conformément à son usage: Si le bail indique qu’une seule activité peut être exercée dans le local, le locataire doit respecter cette contrainte. Si le bail spécifie qu’il peut exercer plusieurs activités, il peut utiliser cette liberté.

• Le locataire a l’obligation d’entretenir le local sans le modifier: Le locataire doit maintenir le local commercial en bon état et donc de réaliser des réparations en cas de besoin.  Ces dépenses d’entretien sont à la charge du locataire : l’entretien des peintures ou des tapisseries sur les murs, des revêtements de sol (moquettes, parquets, carrelages), les réparations nécessaires au bon fonctionnement des appareils de chauffage, des compteurs, des sanitaires, des fenêtres et des volets extérieurs…  A noter que la modification des lieux par le locataire est interdite, sans votre autorisation expresse. S’il ne respecte pas cet interdit, il s’expose à la résiliation du bail sans pouvoir toucher une indemnité d’éviction. 

• Le locataire a l’obligation de ne pas gêner les voisins: Le locataire doit louer les lieux en assurant sa tranquillité, tout comme les autres locataires, bailleur et les employés de ce dernier. Tout comportement gênant pour les autres occupants de l’immeuble (encombrement des parties communes, bruits, etc.) lui fait prendre le risque de voir son bail résilié.

• Le locataire a l’obligation de ne pas cesser son activité: Il ne peut pas non plus arrêter d’exploiter le local, sauf, évidemment, pour prendre des vacances ou en cas de force majeure (maladie…). Attention : l’arrêt d’activité suite à une fermeture administrative ne rentre pas dans les cas de force majeure. S’il stoppe l’exploitation pour une autre raison, le bailleur est en droit de résilier le bail commercial pour défaut d’exploitation.

• Le locataire a l’obligation de restituer les lieux en bon état, en temps et en heure : Il n’est, bien entendu, pas responsable de l’usure des lieux dû au temps qui a passé. Si le locataire ne quitte pas les lieux à la date prévue, le bailleur est en droit d’enclencher une procédure d’expulsion et d’exiger de sa part une indemnité d’occupation, jusqu’à ce qu’il libère les lieux.

Les documents que le propriétaire doit demander au locataire d’un bail commercial 

L’identité du preneur doit être vérifiée avec la remise de sa Carte nationale d’identité ou passeport et si possible des associés pour les petites entreprises afin de retracer les locataires en cas de litige. En cas de caution, le RIB permet de faciliter les démarches de nos huissiers de justice pour recouvrer rapidement les sommes dues.

Le locataire doit remettre les statuts de l’entreprise (statuts enregistrés ou le projet de statut de l’entreprise en cours de création). Ce document permet de connaître précisément la ou les activités exercées par le locataire, mais aussi de connaître le capital social qui peut représenter une garantie.

Le seul moyen de connaître la solvabilité d’une entreprise est de croire au potentiel de l’activité. Par contre en cas de signature d’une caution, il faut demander les avis de taxe foncière et les revenus complets (fiches de paie, relevé d’imposition sur les revenus, contrat de travail, attestation d’employeur, etc.). Si l’entreprise existe déjà, il faut demander les derniers bilans et éventuellement une évidence de fonds de la banque qui permettra de voir les liquidités en banque.

Le bilan prévisionnel et le business plan permettent de voir si le locataire sait où il va et rassurera le bailleur quant à la bonne gestion du commerce.

Les documents que le locataire doit demander au bailleur pour signer le bail commercial

Le locataire doit s’assurer que le bailleur est le vrai propriétaire en demandant une attestation de propriété et la carte nationale d’identité du gérant de la SCI ou du propriétaire.

Il est aussi important de vérifier l’affectation du local en demandant un extrait du règlement de copropriété permettant de vérifier si l’activité souhaitée est bien autorisée par la copropriété.

Les huissiers de justice de GMBG Huissiers sont à la disposition des bailleurs et des locataires pour les accompagner dans leurs démarches afin de louer le local en toute sérénité.